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【专辑】叶檀:我眼中最有前景的十个卫星城(一)

2017年2月21日  11:26:36   来源:168炒股学习网 编辑:168炒股学习网
   

我写过中国最有前景的十个城市,以及最没有前景的十个城市,各种议论“排山倒海”。

写这些文章与当下经济发展阶段相契合,既点出了未来投资重点区域,也希望这些暂时落入低谷的城市能够填平洼地顺利发展。

2008年以后中国经济转型,投资回报率到达临界点,制造业必须转型,固定资产投资顺理成章带动了城市化进程。

中国正在形成大大小小的城市群,这些城市群有各自的经济特色,也有各自的发展阶段。目前,中国正在形成三大国际级城市群,长三角、珠三角较为成熟,而内部落差最大的城市群京津冀,终于在中央的关心下,有形成城市群的趋势。

城市群形成,就有核心城市,就有卫星城,我们分析了核心城市之后,进一步分析哪些卫星城比较靠谱。

在筛选卫星城的标准上,我们团队挖掘了统计公报、城市规划中与卫星城发展密切相关的数据。

首先,卫星城在核心城市200公里范围以内,利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因,但没有强大到像天津、杭州、苏州这样不可能成为其他城市卫星城的地步。

其次,所谓的核心城市必须已经有溢出效应,卫星城才能成为承接地。以前北京有灯下黑效应,华北所有的资源都往北京集聚,现在北京受制于自然资源等因素,资源必然向周边溢出,才可能在北京周边形成一圈卫星城。

换句话说,只有有资源溢出效应的大城市才有卫星城,其他城市再重要也无法形成卫星城。从这个角度出发,只有北上广深有卫星城,而武汉、郑州还像20年前的北京一样,不断向外拓展城市边界,周边城市的资源在向武汉、郑州集聚,不可能形成卫星城。

第三,承接核心城溢出,卫星城必须有区隔于卫星城的行政区划,有经济基础,既有资源又有人才又有文化特色,不会被核心城市这个黑洞所吸附。

根据上述几个条件,我们将三大城市群的所有卫星群筛选了一遍,筛选出了十大最有前景的卫星城,如大家所料,也有我们不看好的卫星城。

必须强调的是,城市排名不分先后,不是第一个写的城市就最好,最后一个写的最糟糕。

第一篇从长三角开始。

根据“上海2040”草案,上海确立了2040年的发展新目标——卓越的全球城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。为完成这一目标,划定了包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山在内的“1+6”上海大都市圈。总面积2.99万平方公里,总人口约5400万,这里将是上海区域一体化发展的核心,形成90分钟的交通出行圈。

在此都市圈之外的城市,从区划上说不可能成为上海的卫星城。但宁波、苏州、无锡等过于独立的城市,同样不可能成为卫星城。

我们的筛选目标城市非常明确。

1

昆山

我有一次坐在飞机上,边上一位台湾同胞说要回“上海”,到了上海,才知道人家回的是昆山,他有企业在昆山。这则轶事说明了昆山与上海的血缘关系。

今年1月4日,昆山规划局公布《昆山市城市轨道交通线网规划(简本)》,规划中除了包含有大家所熟知的S1号线及其支线外,还有另外3条轨交线路,分别为:苏州市域轨道S2线、S3线以及昆山城市轨道K1线。

S1号线从苏州到昆山花桥,全长41公里; S1支线从昆山到太仓,全长7公里; S2从苏州到太仓,全长30公里; S3从苏州到上海,全长25公里; K1从昆山周市到昆山张浦,全长26公里——昆山成为上海、苏州的腰眼,与上海、苏州同城化。

昆山开启了苏昆沪苏昆太时代,根据昆山的城市规划,截止2030年昆山城市的性质是“国际知名的先进产业基地,毗邻上海都市区的新兴大城市,现代化江南水乡城市”。

目前,高铁、动车从上海到昆山5到10分钟就有一班,11号线从迪斯尼直通花桥,无怪乎有人把昆山视作上海的一部分。

从轨道交通、产业结构、人才方面看,可以看出昆山具有实现目标的现实基础,既有经济基础,又有依附在发达经济之上的水乡文化。

昆山是苏州地区外向型经济的代表城市,工业非常发达:2015年第一产业占比0.93%,第二产业占比高达55.05%,第三产业为44.02%。这已经是工业占比下降之后的结果,2010年第二产业占比高达64.077%。

从1978年后的整个市场改革开放阶段,以昆山为代表的地区是溢价最高的地区,掘出中国现代工业社会时代最大的一桶金,工业下行之后,昆山又成为城市群形成过程中最受益的地区。

不仅如此,在产业链形成的过程中,昆山已经有了企业家、技术人员等完整的人才链条,有4个国家级、省级经济技术开发区,笔者曾经参观过昆山杜克大学,虽然不大,但内部环境是国内一流的。

加上苏南文化与上海比较融合,沪漂乐意在昆山购房,昆山房价与上海外环房价衔接。

2

太仓

太仓城市独立基因较少,经济相比昆山并不发达。

但太仓有两个优势,一是距离上海的宝山、嘉定、崇明非常近,区位优势好,既可能通过轨交形成密切的城市群,也可以与上海可以形成上下游产业衔接,二是融入上海的意愿十分强烈。

太仓城市规划是“突出临沪优势、全面对接上海,承接上海制造业转移,建立沪太上下游产业配套”。

太仓与城市的产业链逐步形成。“十一五”期间,太仓引入上海项目投资额每年几亿元,占引进内资比重不足10%。“十二五”期间,太仓共引进529个沪上项目,注册资本130.71亿元,比“十一五”期间增长88.6%,上海项目占引进内资的比重将近30%。

太仓作为港口城市,嵌入上海成为国际航运中心的一部分。太仓港三期工程正和集装箱码头,由太仓港与上海港合资经营,上港集团占45%的股权。上海港江海中转功能转移到了太仓港,上海洋山港则突出国际航运中心。

紧邻上海宝山区的浏河人民医院已经全面托管给上海交大附属第九人民医院,并冠名为“上海交通大学附属九院太仓分院”。

虽然与昆山等市相比,太仓的经济基础、人才基础有所不如,但架不住地位优势以及迫切的融入之心。上海人也很欢迎。太仓超3成新建商品房为上海人所购买,浏河镇更是超过7成。

昆山与太仓已经成为上海的外环之外环。

根据统计局的数据,2016年上海外环以外为每平方米18127元,据百城房价数据,同年昆山为每平方米11767元,太仓为11600元,承接了上海外环以后的部分需要。虽然太仓房价不如昆山高,但近六年增速超过昆山:从2010年到2016年,昆山房价上升34.66%,太仓则为62.01%,太仓基数低空间大。

太仓目前最糟糕的是交通,上海到太仓没有轨道交通,只能开车或者坐大巴。估计会在这两三年内完成。根据上面昆山的轨道交通,未来太仓将融入上海、苏州城市轨交,而去年10月,沪通铁路太仓至四团段前期工作近日启动,这一铁路贯穿了上海、苏北南通与苏州地区,太仓贯穿于核心区域。

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