网友提问：
华侨城A(000069)
华侨城研究资料汇编前董事长十几年前就阐述过华侨城的未来对标模式，不是美国迪士尼 而是美国百老汇，是中国一座座城市文化艺术建筑综合体，是“巴里特主题公园+时代广场+文化演艺+游乐娱乐街区” 组成的城市文明综合体。百老汇本身就代表城市化建筑IP，那你还有必要问百老汇25公里街区中的巴里特主题公园有没有IP？百老汇街区繁荣昌盛两百年，这是美国最大的文化艺术综合体，也是体验美国都市娱乐活动的旅游目的地，是美国时代文明。解放前的上海香港澳门就想复制这种都市文明。华侨城是把旅游综合体打造为“城市形象IP”，这个形象IP的内容是城市人文环境和生态宜居环境，这是城市化进程中重点发展的内容，没有这些东西就不是文明城市，然后 华侨城拿着这个经典IP到全国各地洽谈业务复制项目，城市化发展第二阶段主要表现形式是房地产开发和基础设施配套及公共事业运营，百年来中国城市化率平均值还处在53%左右，以前很慢 最近三十年发展进程很快，但还有很长的发展进程和很大的发展空间，北上广深等一线的城市化率达到70% 开始迈入后工业城市发展进程 是城市化第三阶段进程，二三线的城市化率在55%左右 处在第二阶段的工业化城市发展进程，而四五线的城市化率仅有30%左右 还处在城市化第一阶段的城市商业化阶段。文化旅游项目是城市进化的内容，是城市化进程所需的优质资源，企业拿着“城“的形象IP为各省市区做区域规划 设计环境描绘美丽。而旅游
网友回复
唐宋街：
@挪威的森林0323:是的，华侨城打造的是地段地域乃至城市的标志，文化标志。
总有些人习惯拿主题乐园来衡量它，其实都是不了解华侨城发展历程和阶段的人 @希玛拉雅:欢乐谷和欢乐海岸这种模式，国人还需要时间认识。这个股的走势本身制约了人们的想象力。@野战六大队:美国纽约曼哈顿地区的房价就非常贵，在美国都是之最，那么美国纽约曼哈顿房价为什么这么贵?
是因为曼哈顿这里是很重要的知名景区和教育中心，帝国大厦、主题公园、百老汇街区、时代广场、华尔街、林肯表演中心，同时曼哈顿这里还有纽约大学和哥伦比亚大学等组成了城市最闪耀的文明综合体片区，区域地段环境对于曼哈顿的房价提升都有影响，这些都是为什么曼哈顿这么贵的原因。
唐宋街：
发表于 2018-08-3011:09:27@野战六大队:百老汇的中心地带是在第42街“时代广场”附近，周围云集了几十家剧院，中段是美国商业性戏剧娱乐中心，因而百老汇这一词汇已成为美国戏剧活动的同义语，而今它也是美国现代歌舞艺术、美国娱乐业的代名词。百老汇大道每年都有几百万的来自世界各地的游客到纽约欣赏百老汇的歌舞剧。
“百老汇”实际上有三个含义：第一个概念是地理概念，是一个区域地段环境，指纽约市时报广场附近12个街区以内的36家剧院形成的文化商业街区综合体；第二层含义是在百老汇地区进行的演出，是城市文化产业；第三层含义是整个百老汇主要是提供以演出百老汇剧目为主的这些剧院。 总的来说，百老汇是西方戏剧行业的一个巅峰代表，在戏剧和剧场这个...
唐宋街：
发表于 2018-08-3011:10:30华侨城总经理讲话摘抄
以“文化演艺+”模式推进旅游产品线重组
华侨城在深耕文化演艺基础上，拓展文化设施建设、文化金融、专业咨询服务、输送文化精品剧目等，已累计创作70余台原创剧目，建设大型文化场馆20余座，观演超过1亿人次。
姚军介绍，演艺融入旅游的优势，就在于解读目的地文化，促进二次消费，成为景区形象代言。华侨城创新“文化演艺+”模式，立足文化，在形式上不断创新、延伸思维模式，让演艺成为旅游主体内容。在华侨城的景区中，《龙凤舞中华》《东方霓裳》《跨世纪》《天禅》《梦幻腾冲》等一批演出剧目每天都在上演。姚军表示，华侨城演艺已经从景区的附加产品提升为文化产业的核心产品。
华侨城还重视演艺产品的...
唐宋街：
文旅综合体的历史背景要从三个方面去阐述：一是文娱产业，二是旅游产业，三是城镇化地产。
文娱方面，文娱公司一直饱受固定资产少的苦恼，IP变现渠道也比较有限，地产以远离文化行业的监管以及巨大的潜在商业价值越来越成为了文娱IP变现的新重要渠道。
有海外分析师指出：“迪士尼如果没有地产业务，那它会是一个已经步入老年的传媒集团，但正因为其拥有地产板块，迪士尼正值壮年。”足见地产对于迪士尼的意义非凡。
唐宋街：
这么说，华特迪士尼也搞房地产和特色小镇？是的，一直是这样
研究员分析师说迪士尼与房地产无关，那是无知
唐宋街：
发表于 2018-08-3011:36:38一位在洛杉矶生活了80多年的老人对记者回忆了当年迪士尼乐园建造时的情景。她说：“50多年前，洛杉矶就像一个大村落，地广人稀，大片土地等待开发，而且土地价钱很便宜。但由于迪士尼的带动慢慢发展成一个繁华区，地块价值也成倍地增长。”2001年东京迪士尼建成后，更是带动当地整个浦安市的发展，让浦安市一举成为日本最负盛名的旅游胜地。迪士尼在东京的成功还带动了日本其它游乐场的繁荣，促进了周边房价的上涨。巴黎迪士尼乐园是欧洲最热门的观光主题乐园，位于巴黎以东32公里，占地2,230公顷，但目前仍有一半园区尚未开发。该乐园自1992年开幕以来吸引逾3.2亿名旅客，是法国第一大旅游目的地，每年接待人数大幅超过埃...
唐宋街：
2016年6月16日上海迪士尼度假区和乐园正式开门迎客，到2017年5月初，总游客人次破一千万，历时不到11个月。数据统计，游客人均消费达1300元，年均直接收入达195亿元，占上海GDP 0.5%左右，占上海旅游收入6.5%左右。除了给区域带来大量人流和经济效益以外， 迪士尼还意外的拉动了周边房价的暴涨。上海迪士尼板块主要包含浦东新区川沙板块，其周边为浦东金桥、周康、航头板块。据调查统计，迪士尼2011年刚启动时，川沙板块的年成交均价在11231元/平方米，到2016年的1季度，成交均价达到了32457元/平方米，涨幅达到了惊人的189%，川沙板块当时没有商业设施，位置仍处于上海外环外。6年前，迪士尼刚动工时，这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米，但现在部分项目如绿都秀云里，成交价达到6万多元/平方米，部分楼盘已达到8万/平方米。迪士尼周边区域的房价整体跑赢了上海楼市涨幅。
唐宋街：
华特迪士尼在房地产这块有利益吗？当然
唐宋街：
发表于 2018-08-3011:42:42美国本土外的迪士尼乐园建设和运营，有两种合作模式——许可经营模式和合资模式。东京乐园采取的是许可经营模式，这在全球迪士尼乐园中是一个特例。它的特殊之处在于，日本方面几乎完全出资，美方基本没有直接投入。而巴黎乐园、中国香港乐园和上海乐园采用了合资模式，出资比例与经营权直接关联。从上述模式中可见，东京迪士尼基本是由日方投资的，权益也大多数掌握在日方手中。强势的华特迪士尼为何愿意采取这种方式呢？
原因主要是没有房地产反哺，众所周知，东京迪士尼实际上并不在东京范围，而是在东京以东的千叶县滩涂地上。上世纪60年代，千叶县因水质遭受污染，渔业难以为继，政府决定填海造地，进行产业结构调整。当时日本对海外...
唐宋街：
上海迪士尼由合作公司来建设主题公园，也就是通过房地产赚钱来支撑主题公园建设，羊毛出在羊身，不要跟我讨论IP推动主题公园发展，谁说主题公园与房地产无关呢？申迪集团与华特迪士尼共同投资设立了三家企业，其中两家是业主公司（基建设施房地产），第三家是管理公司。
唐宋街：
投资巴黎迪士尼乐园周边房产，不如直接投资迪士尼参与开发的房地产项目！
这是广告，巴黎自然村庄二期（中国称为-城镇化特色小镇）
唐宋街：
巴黎自然村庄是由法国PVCP集团与欧洲迪士尼股份有限公司合资成立的品牌，是欧洲第一大可持续环保度假村，法国国家利益工程项目，由时任总理瓦尔斯亲手奠基。2017年全球酒店服务业大奖 授予巴黎自然村庄“最佳可持续发展与社会责任大奖”。项目已于2017年10月正式开园，已经迎来10万游客，新年期间周末满房预定，预计每年将迎接100万游客！项目距离巴黎迪士尼乐园仅6公里，而随着华特迪士尼公司今年三月宣布斥资20亿欧元（约为156亿人民币）扩建巴黎迪士尼乐园，根据以往的经验，周边房价又将迎来一轮暴涨！
唐宋街：
有海外分析师指出：“迪士尼如果没有地产业务，那它会是一个已经步入老年的传媒集团，但正因为其拥有地产板块，迪士尼正值壮年。”足见地产对于迪士尼的意义非凡。
唐宋街：
关于文旅地产的“起风”原因，华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷还提出了一个值得深度思考的点：“地产和文娱行业作为经济周期中早期和末期的典型行业代表，他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用，成为大企业在经历过周期洗礼后的商业模式选择。”
华菁证券在其行业研究报告中解释到：从美国 1997 年以来的地产与文娱产业增速对比图来看，地产增速极值一般领先文娱行业两到三年，只有在2008-2009年的经济危机期间二者体现出一致性，同步达到冰点，然而在之后的恢复周期中二者又继续恢复增速的对冲关系。
唐宋街：
发表于 2018-08-3012:13:00城市化规划建设运营是华侨城的主要发展模式，因为中国正处于城市化发展进程中，契合时代周期，提升城市文明环境，创造幸福快乐的美好生活。
旅游+房地产是华侨城的经营模式之一，文化产业+旅游产业+城镇化是之二，旅游+互联网+金融衍生是之三。
“旅游+”平台是华侨城的产业模式之一，“文化+”平台是之二，“城镇化+”是之三。
欢乐谷主题公园是华侨城的旅游产品之一，欢乐海岸是之二，东部华侨城是之三，甘坑安仁是之三。
产业链上下游全面贯穿运营是企业的商业模式
旅游产品的一二三分类
世界之窗锦绣中华是旅游+人文景区、欢乐谷是旅游+主题乐园经营、欢乐海岸是休闲旅游+都市娱乐+商业广场、广州长隆是旅游+动物园+生...
clark_x：
编辑部的文章一大抄
唐宋街：
发展模式、管理模式、经营模式、产业模式、产品模式、盈利模式，这里我谈谈华侨城的“旅游产业模式”
阿里腾讯京东是消费服务平台，华侨城也是消费服务平台，一流企业做平台 二流企业做产品 三流企业做配套，平台是产业生态链的集合，腾讯最初仅仅是一个互联网社交产品QQ企鹅 阿里京东以前仅仅是互联网购物 后面成为一个消费服务平台后就什么都做，今天投资这个 明天投资那个，能给平台带来流量接入的服务产业他们都做，也包括旅游消费和住房消费，平台向所有的消费服务产业无限扩张下去，阿里腾讯京东就能在产业结构扩张过程中持续发展壮大，因为消费服务没有发展天花板，消费服务平台的发展预期也就可以做到无限大，当然 无限大也只是相对的概念，这里只是告诉你 平台才是真正的独角兽 平台形成垄断后就能获取行业产业的超额利润。
唐宋街：
发表于 2018-08-3012:43:40华侨城也是平台企业，而且是大消费服务产业平台，很多人搞不清楚华侨城到底是干什么的，华侨城总是在创想的发展中变化拓展，就说旅游行业吧，国家领导多次强调要发展是“互联网+” 和 “旅游+” ，其实就是在说产业“平台+” ，阿里腾讯京东是互联网+ ，华侨城是旅游+ 。
旅游平台上加消费服务产业，比如 旅游+文化、旅游+科创、旅游+商业、旅游+教育、旅游+文创、旅游+演艺、旅游+影视、旅游+酒店、旅游+餐饮、旅游+生态、旅游+养老、旅游+健康医疗、旅游+极限体育、旅游+产业园、旅游+城镇化、旅游+房地产、旅游+特色小镇、旅游+田园农庄、旅游+振兴乡村、旅游+精准扶贫、旅游+军事主题、旅游+爱国情怀、旅...
唐宋街：
中国正处在城市化发展进程中，历程跨百年，城市化发展进程一二三阶段都涉及房地产，不同阶段的产品有变化，城市化第二阶段发展周期几十年或上百年，片面说第二阶段就是造房子搞市政城建公共基础设施。而城市化进入第三阶段就是城市走向文明阶段，片面说就是搞城市的净化绿化亮化美化优化，改造升级城市的生态环境 人文环境 工作生活环境 和谐友好环境 欢乐家园环境，特别是城市生态环境卫生 追求文明面貌及环境干净程度，提供人民对城市美好生活追求向往。
唐宋街：
平台产业生态链，这是大生意，有的平台能链接百万亿生意，阿里腾讯是“互联网+”的平台企业，凡是能加上平台的生意他们都做，包括旅游和房地产也被纳入“互联网+”的产业链平台，这就是平台型企业能无限扩张延伸的魅力，是产业扩张生态链，延伸到几十万亿产业经济规模的领域，才能转化巨额利润收入
唐宋街：
一流企业做平台，二流企业做产品，三流企业做配套。
新时代周期中，文化产业市场规模10万亿，旅游产业市场规模10万亿，房地产市场规模10万亿，华侨城是在30万亿的市场空间中寻找发展机会。新整合的文化旅游部 也把文化+旅游作为突破口，把“文化+” 和 “旅游+” 作为产业重点扩张的方向。
唐宋街：
万科保利恒大融创也开始转型平台企业，它们是“房地产+”的产业链平台，比如住房+物业服务、住房+社区服务、住房+医疗健康、住房+养老保险、住房+文化旅游、住房+租赁信贷、住房+特色小镇、住房+田园农庄、住房+互联网金融、、
华侨城是“旅游+”产业生态链的投资平台，是公共基础设施投资型企业、是大消费平台服务型企业。大型房地产开发商急迫切入文旅投资呢？因为华侨城是项目投资领域最经典商业模式，转型更容易成功，房地产有总量天花板限制，但企业发展脚步不能停滞，也许在三十万亿的市场中获得增长空间，万科华润恒大融创保利雅居乐世茂削尖脑袋往这个方向钻，不想停留在十万亿房地产市场竞争，而是开辟文化产业和旅游产业这二十万亿市场机会
唐宋街：
华侨城，三十年前进入旅游行业，二十年前切入旅游+地产，五年前切入城市化规划建设运营。
以前是政府做城市化的规划建设运营，把文旅公园当成城市区域发展的优质配套资源，类似地铁交通 学校 医院 菜场超市 商业广场 艺术汇展体育中心，是用这些资源把荒芜经营成繁华，政府经营区域经济 也提升区域范围的土地商业价值，商业用地成为地方政府财政套现区域经济价值的主要工具。万科等房地产开发商是竞价拿地，是按城市规划拿政府手上切割的豆腐块熟地，而华侨城现在是与政府合作经营区域经济，是华侨城来做区域规划建设运营，万科也可以在华侨城手上拿到规划切割的熟地，华侨城是在经营城市区域经济环境，相比住房来讲这是更大的生意 ，城市化规划建设运营是华侨城的主要发展模式，旅游+房地产是华侨城的经营模式，“旅游+”平台是华侨城的产业模式，欢乐谷主题公园是华侨城的一个旅游产品，上下游全面贯穿是企业的商业模式
唐宋街：
比房地产更大的生意是城市化。
有没有“城市化”这个行业呢？没有，但实际存在，例如万达商业和新城控股这是一类，华夏幸福和外高桥这是一类，华侨城是一类，这代表城市化发展进程中三个阶段的重点内容，商业化是城市化第一阶段，工业化是城市第二阶段，后工业化是城市第三个阶段，万达是商业广场、华夏幸福是工业园、华侨城是城市文明环境。
唐宋街：
@工业化-城市的特征就是工业区 工业园 经济开发区，到处是制造工厂，英国伦敦当时有个称呼是“雾都”，城市环境脏乱差，到处是污染排放的臭水沟，伦敦泰晤士河和欧洲莱茵河的水又黑又臭。城市化率70%，然后城市开始迈入第三阶段，也就是进入城市文明发展阶段，城市治理 修复文明 处处是公园，提倡科学发展观 精神文明 生态文明 生活文明 社会文明 市民文化素质文明 工业科技文明，欧洲用了上百年时间才把泰晤士河和莱茵河治理修复干净，城市不再追求工业GDP，而是强调城市生态环境和社会人文环境 。这是“后工业-城市”发展模式，这条路很长，伦敦的城市化发展第三阶段历程100年多年才成为当今国际最著名的文明城市。
唐宋街：
北上广深城市化率接近70%，差不多处在伦敦1900年水平，第三阶段“后工业-城市”的发展初期，这个发展进程需要一百年。 北上广深等一流城市，引进世界著名的文化旅游主题公园项目，这代表城市开始走向更文明的阶段。华侨城世界排行老四，成为了全国各省市自治区优先引进的对象，他能提升城市文明环境，这是城市光鲜的身份脸面，类似你开豪车住豪宅喝茅台穿名牌，发达城市与落后城市区别不是地方GDP经济总量，而是城市文明的进化程度。贫困限制了想象，因为中国才是这几年开始富裕，大多数机构和散户都不清楚华侨城属于那一类，好像什么都做 又什么行业都不是，文化旅游做环境，宜居住房折现利润，这仅仅是我以前对企业肤浅的认识。从更宏观的层面讲华侨城是推动城市进化走向文明，从细分的经营层面看“旅游+”是消费产业链平台，住房只是产业链上加进去的产品线，而华侨城所有的经营扩张方向都能链接在旅游+平台上。
唐宋街：
发表于 2018-08-3013:36:46我从片面角度阐述美国城市化发展历史进程
1892年芝加哥、1897年波士顿和1904年纽约开始投入地铁运营，市中心交通便利，大量人口搬至地铁沿线，使地铁枢纽成为一个城市人流最聚集的场所。当时的商业地产，还是以家庭式小型店为主，具有沿街商业特色。芝加哥的“Market Square”是首个小型购物区，集办公、公寓、俱乐部等为一体，购物中心的概念开始萌芽。你看，一个城市的商业地产，往往和地铁、公路等交通规划绑定在一起。地铁让人流得以聚集，电梯让同一占地面积的物业，得以在物理空间上聚集多种业态。
1913年，乌尔乌斯公司斥资建造了世界上最高的写字楼，乌尔乌斯大厦，层高55层，建筑高度241米。公司总...
唐宋街：
发表于 2018-08-3013:38:3220世纪50年代，当时北美的城市文化是汽车文化为主。那时的商业地产就是购物中心，而且是围绕着汽车文化、公路交通发达的地方建立购物中心，大部分配有临街停车场设施，其业态也日渐丰富起来。俄亥俄州的“Town&Country Shopping Center” 开辟了夜间购物、露天表演，吸引客流。
1950年至1970年，大量人口从城市中心向郊区就业和居住，城市商业区发展受限，写字楼仍然处于间断阶段。但是，市郊行政办公区兴起，不少公司总部搬到郊区，拥有自己的独立大厦，利用标志性建筑提升公司的品牌名气。与此同时，大型购物中心在这个时期开始迅速发展，新增了120多家。传统购物模式也发生改变，购物中...
唐宋街：
1950年至1970年，大量人口从城市中心向郊区就业和居住，城市商业区发展受限，写字楼仍然处于间断阶段。但是，市郊行政办公区兴起，不少公司总部搬到郊区，拥有自己的独立大厦，利用标志性建筑提升公司的品牌名气。
评论：注意啊，郊区化这是逆城市化现象，是在城市化率70%后产生的现象，类似当今一线特大城市的北上广深，振兴乡村 特色小镇 城市疏散 产业外迁 人口转移
唐宋街：
在谈及中国的新型城镇化建设时，李总理指出，中国的城镇化率只有57%，而且还有相当一部分人并不是完全固定生活在城市。中国的工业化伴随着城镇化还有一个长期的过程，这也是巨大的内需空间。