网友提问：
中集集团(000039)
中集将保山自己的工业用地商业化产生巨额利润保守的估计，商品房利润将达到33亿元，产生税后净利24.5亿元（一次性），商业用房商业性租赁，以上海目前的租赁价格计算产生边际收益每年4.2亿元（税前），产业收益每年1.8亿元（税前）扣除投资资产折旧2.5亿元，毛收益3.5亿元！将累计产生净现值100亿元上海保山项目，为中集其他工业用地的升级开发利用，不但开了一个好头，而且在税收方面，特别是土地增值税方面合理地应对，更是一个好手法！本来哈大也不想来发这个贴，但机构在中集集团如此大力为公司创造财富的时候，庄家不但不拉二个涨停，以体现中集的价值，反而有打压股价行为，否定公司老麦们的功劳，所以就发一个！
网友回复
哈哈哈老大：
这累计净现值100亿元，是怎么出来的？哈大一般人不告诉他！
股友RuPkMp：
保守的估计
大A牛B：
你多多的买。反正割肉了。
大A牛B：
买的发财发大财！拉你一个涨停板。历史上都没有过。意淫吧。
大A牛B：
给你备好一卷卫生纸
哈哈哈老大：
畜生都不如很不好
哈哈哈老大：
我昨天又看到你在唱空了
wwlovezj：
哎~~！我现在严重怀疑哈老大你这注册会计师的审计能力了，就算做为坚定的中集投资者也不能睁眼说瞎话误导人啊。第一从产生收益来说，目前的房地产开发进度，就算现在开始准备（可行研报，发改，建设许可，施工许可等）开发最少两年后可以预售，伴随最近住建部准备未来开启现房销售机制，那就是说就算有这个项目未来产生收益也要3年后。第二，从未来收益规模来说，住房建筑面积大概16万平左右（其中还有大概30%左右要自持不能售卖只能出租），按3万每平(寄希望未来经济不发生金融危机)，16*0.7*3=33.6亿，土地成本加建安成本0.86+0.2=1.06万每平，16*0.7*1.06=6.72亿，不算税金也就只能20几亿的收益，其他商务和写字楼30多万平方基本一半以上自持而且价格也远远低于住宅价格，收益肯定赶不上住宅的收益。再加上40亿按年利率8%，3年的只算土地利息支出也有40*0.08*3=9.6亿，还不算建安成本的财务费用。就算未来慢慢的收租金也不可能产生你说的100亿的收益。现值房地产企业的利润率都是个位数了，只能走高周转，哈老大你做为事务所的注册会计师（也许你不是），怎么能这么浮夸。
哈哈哈老大：
中集的40个平方公里~~~~~~
哈哈哈老大：
你如果说上海的商品房只有10000元一平方，那么中集还要破产！不要说交通便利的都在6万元以上了，我们上海国家会计学院周边都近6.8万元一平方了！
哈哈哈老大：
上海交通便利的基本上6.万元以上了，你还3万元，6万元打对价
哈哈哈老大：
上海交通便利的基本上都6万元以上了，有人说3万元，打对折
wwlovezj：
耐心持有，未来两到三年会产生收益，但是不要想中集像妖股一样上涨。我相信中集的财务人员的能力应该远超过你(虽然你也可以)，相信中集未来的发展就耐心持有就好了。
wwlovezj：
自己去看这块地周边的房价，这块地在美兰湖景区对面，现在美兰湖景区的别墅价格也才3万每平。哎。。。。
哈哈哈老大：
有地铁好！房价低不到那去
wwlovezj：
哈老大，你还真是浮夸，张口就瞎说。你这种态度在事务所业务能力怎么能够保证胜任工作，审计人应该保持的谨慎的态度在哪里？
哈哈哈老大：
审计，这里说什么审计？历史成本计价，中集这土地的历史成本只有几千万元，赔偿估计也不止这个数
wwlovezj：
谨慎的态度，你不该随口乱说，而是首先去看下周边的房价，再来评估测算，而不是凭感觉瞎说。
哈哈哈老大：
谁浮夸了？边上的商品房价格不是3.5万元一平方？
哈哈哈老大：
财务费用难道不资本化了？全都进入期间费用了？都摊入商品房了？
股友RuPkMp：
中集每平方土地成本低于500元人民币。
wwlovezj：
资本化进入成本，减少毛利，进期间费用，减少项目利润。不管财务怎么处理，都导致项目的整体利润没有你说的那么浮夸，财务怎么算最后导致的算土地增值税的大小。你是懂点财务审计，但是你不要浮夸什么100多亿的利润，误导股民好吧。
哈哈哈老大：
我说是净利润了吗？我说的是此项目的折现值？
哈哈哈老大：
资本化入成本了？进入什么成本了？进入期间费用了？你是那个教授教的？我去问问你的教授的懂不懂会计
wwlovezj：
和你说东，你说西。你说说你这100多亿利润怎么算的吧！
哈哈哈老大：
我说的净现值100亿元，有说净利润100亿元吗？一个是财务指标，一个是会计指标，你怎么连财务指标与会计科目都搞不懂啊？
股友RuPkMp：
哈哈哈老大 : 当公司会计税务顾问的当然知道如何计算成本啊
吃瓜不吐籽 : 这个每股收益预测的太准了，券商分析报告给你写就不会瞎几把预测了
哈老大是专业的的审计师选手的导师好样的中集投资人的福气。高手、高手、高手。
wwlovezj：
算之前先好好看看周边写字楼的租金，给个合理的折现率，好好估计下成本，不要一上来就瞎说。
哈哈哈老大：
象你这种什么财务，什么叫会计都不懂的人，才瞎说！
wwlovezj：
再者我不是学财务出身的，也不是从事财务工作的，是作为投资者自学的注会。