网友提问：
华发股份(600325)与《华发为什么低估值》一文商榷
与《华发为什么低估值》一文商榷新城控股2018 年第三季度报告 流动负债：短期借款 2,270,060,000 应付票据及应付账款 28,658,201,563 合同负债 99,930,769,321（注：合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。合同负债包括预收款项）应付职工薪酬 319,406,186 应交税费 3,495,958,724 其他应付款 51,123,783,115 其中：应付利息 1,066,812,078一年内到期的非流动负债 12,708,370,000 其他流动负债 10,752,701,135 流动负债合计 209,259,250,044 非流动负债：长期借款 26,895,870,540 应付债券 22,962,219,007 负债合计2615亿华发股份2018 年第三季度报告 流动负债：短期借款 15,930,055,893.9 应付票据及
网友回复
半边文人：
好文。顶起。：））））））））
还可深挖。结论是华发的负债并不必新城控股、中南建设、阳光城更可怕，但低估却比它们更甚：）））））））
半边文人：
好文。顶起。：））））））））
还可深挖。结论是华发的负债并不必新城控股、中南建设、阳光城更可怕，但低估却比它们更甚：）））））））
沐河东角：
有血有肉，理性分析，赞一个！喷子们除了嘴巴喷粪，还会啥？
遥远的塞纳河88：
炒股别当韭菜
雾的旗帜：
人才！华发股吧人才济济啊！华发的低估已经过于明显，价格波动很正常，但价格终会围绕价值波动，华发股价的大幅度回升是市场的必然，或早或晚，不会缺席！
半边文人：
看一个情况：
阳光城，对标今年2月份券商最新预测，华创证券，19年利润1.00元。目前市盈率6.8倍。
中南建设，对标今年2月份券商最新预测，民生证券，19年利润1.13元。目前市盈率7倍。
华发股份，对标今年2月份券商最新预测。华泰证券，19年利润1.46元。目前市盈率5倍。
如果华发股份按19年业绩也回复到与它们相当的7倍市盈率，合理价格在10元。：）））
雾的旗帜：
华发19年销售目标1000亿，股价压住都很难，还怎么跌？华发6元时有大把的机会上车，很多人偏偏死命唱空等待下跌再买，死活不上车。到了现在了居然又盼望华发能跌到7元好让他们上车。我看等华发上了8元后，他们又该盼着华发跌到7.5元让他们上车了！真是无语啊！
派大星蓝：
很赞赏楼主的细心。我所说的只是我的观点而已，与多空无关。
财务指标的分析需要根据行业来看。你的分析中，分析了负债，净资产，存货之间的关系，这个资产结构很多公司都是相似的。但对于资产负债的分析，更多的要看资产负债结构，什么是真的资产，什么是真的负债。预收款和合同负债不算负债，这个其实更属于资产部分，虽然在负债表上，因为这个是没有利息的，公司借用无利息现金，这是好事。
但是，看下新城的有利息负债有多少，短期借款加一年内到期的流动负债加长期借款加债券，总共是648亿，负债为2600亿，有息负债率为25%。华发的有息负债为874亿，总负债为1420亿，有息负债占比为62%。新城的负债里面更多的是合同负债，这些合同负债将来都是能转化为利润的，而华发负债里面更多的是有息负债，这些负债不仅转化不成利润，在公司经营变差的时候，可能会是杀死公司的利剑。
新城销售额为2000亿，华发为600亿，华发的有息负债比新城还高，利息支出比新城高，有息负债比例太高，净利率被吞噬掉了。
你说的利息都反应在利润里了，这个不假，这就是华发拿地很便宜，净利率却很低的原因，利息支出太高了。
你刚才谈到了存货净资产比，你说的对，存货净资产比是双刃剑，房价上涨，比率高自然是好事，但是有极限的，万科和保利的策略就是万科高周转，保利低周转，华发比例到了9倍多了，而存货的成本，大部分都是靠借款买的低，利息吞噬很厉害的。存货多少和楼主懂财务知识，我们再来看一下杜邦分析，华发杠杆率已经使用到了12%以上，这个很高了，再高杠杆就很容易断掉了，所以，华发要想提高净资产收益率，那必须加快资产周转，这个没有办法的，所以，华发必须提出千亿销售的目标。
从这些分析，华发的财务状况和新城差不多么？华发所隐藏的财务风险远远大于新城。但财务风险大，并没有说不可控，之所以还在投资华发，就是分析了他的财务风险还在可控范围内，分析财务状况，必须考虑到行业状况，19年房地产市场显然并不会萎缩，14万亿的市场，这个市场现在还足够大，足够华发销售千亿，以改善财务状况。而改善了财务状况，机构投资者看到了投资收益，就会蜂拥涌入，那时，股价会更加猛烈的增长。
机构投资者，规避风险为主要的任务，他们买了万科，跌了，人们不会怪基金经理，人们会说，形式不好，万科跌了，如果买了华发，华发跌了，人们会骂基金经理，你买的什么烂股票。处于此压力，即使华发价值很高，基金经理也是不敢重仓……
很赞赏楼主的细心。我所说的只是我的观点而已，与多空无关。
财务指标的分析需要根据行业来看。你的分析中，分析了负债，净资产，存货之间的关系，这个资产结构很多公司都是相似的。但对于资产负债的分析，更多的要看资产负债结构，什么是真的资产，什么是真的负债。预收款和合同负债不算负债，这个其实更属于资产部分，虽然在负债表上，因为这个是没有利息的，公司借用无利息现金，这是好事。
但是，看下新城的有利息负债有多少，短期借款加一年内到期的流动负债加长期借款加债券，总共是648亿，负债为2600亿，有息负债率为25%。华发的有息负债为874亿，总负债为1420亿，有息负债占比为62%。新城的负债里面更多的是合同负...
半边文人：
有道理。在拖欠工程款方面，华发还大有潜力可挖。用两年时间，挖出个2、300亿，还真不是问题！既解决资金问题，又不需要支付利息，确实不错.
CBY9999202：
有理有据。
不白再也不黑了：
华发这个市值，容不下大资金。所以，分析太多没用的。市值上去了才有用
n180613754264372：
华发的名字太难听了
n180613754264372：
太俗太土
沐河东角：
晕菜，搞得我们这些对地产一窍不通的人就很难判断了，嗯嗯嗯嗯，不涨不抛，认死理了，哈哈！
雾的旗帜：
赞！分析的很好！再增加信心，信心绝不盲目，各方面看华发19年都会爆发。
guhaidaoliezhe：
有息负债的多少影响的仅仅是财务费用，它并不改变净资产负债率，也并不能降低债务风险。新城511亿其他应付款难道到时不用还吗？
在预期地价上涨、房价稳定、销售可期的情况下，夸大负债率的风险是没有必要的。
在风险可控的情况下，高杠杆率是企业加快发展的不二选择。
半边文人：
在房地产，除了预收款，任何负债都是有成本的。比如，拖欠工程款，乙方在报价时候一定会考虑支付情况，把资金成本考虑进报价之中。所以，工程款支付条件苛刻的公司，建安等工程成本一般就会更高，侵蚀利润。反之亦然：）））））
guhaidaoliezhe：
既然拿新城来比，那就说说新城控股的其他方面。
18年三季度末，新城控股投资性房地产322亿，是净资产222亿的145%。
新城业绩预告： 2018 年度净利润为 900,000 万元到 1,050,000 万元。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 700,000 万元到800,000 万元。
新城18年20-25亿非经常性损益中，大部分应该来自于投资性房地产公允价值变动产生的损益。
过去，对商业地产为主营业务，及净资产中投资性房地产占比较大的房企（比如金融街、世茂股份等），估值相对较低（金融街当前市净率0.81倍。世茂股份当前市净率0.71倍），因为房价的波动对这些公司的PE和PB的影响很大。而现在的新城控股，市净率（PB）高达3.43倍！
机构专用账户：
每每整得热血沸腾，股价就是没有大的变化。这种日子，也许还有一年半载。看好的留下，不看好，走人。
guhaidaoliezhe：
新城控股当前市值760亿，18年权益销售金额1719亿（亿瀚数据，下同），市销率=760亿/1719亿=0.442倍。
新城18年三季报取消了预收款项科目，把预售款列入合同负债科目。就算合同负债全部为预售款，那么预售款/市值=999亿/760亿=1.314倍。
新城的存货/市值=1408亿/760亿=1.853倍。
华发股份当前市值156亿，18年权益销售金额481亿，市销率=156亿/481亿=0.324倍。
华发预售款/市值=385亿/156亿=2.468倍。
华发的存货/市值=1218亿/156亿=7.808倍。
通过对比，新城今后业绩保障度不如华发，发展后劲更不如华发。
既要马儿跑得快，又要马儿少吃草，那是不太可能的！
天天向上121121：
关于对华发的估值我也谈一点看法。首先上面大家说的观点我完全赞成，财务状况是根本，是基础。但我认为财务状况好坏并不是唯一因素。还有很重要的是与主力资金的介入程度，筹码的集中度有关，根据华发三季报提供的信息，我慎重地评估了华发的庄家实力。华发庄家可分为三个梯队，第一梯队是国家队，如中央汇金持有6623万股，中国证金持有5695万股，香港中央持2031万股，这些国家队资金实力雄厚，只要有一家动手，股价就会一飞冲天，但要指望这三家看起来还是没多大希望的，因为这三家都不是短线的炒家，是中长期的投资者。第二梯队中证5O0基金，持仓1509万股，这对他来说，要炒华发筹码实在太少了，这点筹码指望他来炒也是不现实的。第三梯队是牛散张忠刚，持仓1614万股，王秀英1468万股，这两个牛散却是非常希望把股价炒高的，但从近期的盘面看，缺乏做高华发股价的实力与勇气，要使华发股价快速涨起来也有一定的难度，因此只能碎步向上推进，但要跌下去也有难度，因为华发有粤港澳大湾区开发，低市盈率高成长的题材的支撑，要跌也跌不到哪里去。但要把华发股价做起来，我看还得依靠上述三个梯队的主力联起手来，或有新的强压介入才有希望！
天道酬勤ABCDEF：
很细致！很用心！谢谢！