前7月累计发债近7400亿，8月房企加紧借新还旧应对债务高峰

继8月6日早间，禹洲集团、新城发展、建业地产先后披露了共计8.5亿美元的融资计划之后，时代中国控股在下午加入了发债队伍。

据时代中国控股发布的公告，其成功发行本金总额为5亿元的境内债券，票面年利率5.68%，为期4年，在第两年末附发行人调整票面利率选择权，投资者拥有回售境内债券的选择权。

对资金需求持续维持在高位的背后，是房地产行业下半年要面对的偿债高峰。
贝壳研究院的报告称，下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

亿翰智库认为，随着2020年下半年以来融资收紧信号的逐步释放，房企抓紧时机加速融资，一方面积极发行短期融资券借新还旧；另一方面也为后续经营活动进行资金储备。

7月境内融资规模大增

贝壳研究院发布的7月融资报告显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%；整体融资规模占2019年全年的62.5%。

具体到7月单月，报告显示，境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%，同比上升6%。

其中，境内发债占据主力，7月共发行82笔债券融资，较上月增加20笔，融资规模达到728亿元，环比增长50%；融资成本也有所上涨，平均票面利率为5.1%，较6月上升13%，境内融资利率近3个月持续走高，增幅呈扩大趋势。

亿翰智库表示，7月融资成本明显增加主要源于发行金额较高的公司债与中期票据的融资成本较6月均有明显上涨，整体上拉高了7月的平均融资成本。

境外融资方面，贝壳研究院数据显示，7月融资规模达到505亿元，环比增长29%；融资平均票面利率为8.38%，较6月下降3%。

对融资需求强烈的背后是即将到来的债务高峰。
贝壳研究院此前发布的报告显示，下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

据国金证券梳理，2020年8-12月，房地产信用债到期总量为1765.77亿元，另有1724.07亿元债券进入回售期，到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。
与前期相比，地产债到期回售规模有所增加，下半年偿债压力较大。

另据海通国际数据，2020年下半年到期的存量中资地产债券共计169.45亿美元；2021年到期的存量中资地产债券则高达435.52亿美元。

贝壳研究院认为，随着三四季度偿债高峰下房企发债需求的增长，境内利率或将持续上升。

亿翰智库也表示，监管层近来频繁重申房住不炒，并强调严禁资金违规流入房地产等，其认为，2020年上半年为缓解企业在疫情冲击下的现金流压力，融资环境出现宽松，但是随着疫情得到有效控制，经济发展逐渐平稳，房地产融资相对收紧将成为必然。

8月融资渴求仍强烈

这样的背景下，房企8月份延续着对资金的渴求。
仅8月6日一天，就有新城发展、禹洲集团、建业地产、华南城等多家房企先后发布了融资计划。

其中，禹洲集团拟发行2026年到期的3亿美元绿色优先票据；新城发展拟发行2024年到期的2.5亿美元票据；建业地产发布的美元融资计划显示，其拟发行2024年到期的3亿美元优先票据；华南城披露，其拟发行于2021年到期的2亿美元优先票据。

四家企业的所得款项净额皆主要为偿还若干其境外债务。

8月首周，还有荣盛发展、中国奥园、龙湖、汇景控股等多家房企披露融资计划，其中荣盛发展、奥园、龙湖皆为境内融资。

房企发债利率也延续着此前分化的特征。

8月6日发布融资计划的上述4家房企中，禹洲集团的年利率为7.85%；新城发展的为6%；建业地产的为票面利率为7.25%，整体保持在行业平均水平。

规模较小的华南城所发布的上述优先票据年利率则高达11.5%；8月3日宣布发行美元优先票据的汇景控股，其发行票面利率更是达到了12.5%，同时发行金额也较低，为1.1亿美元，于2021年到期。

亿翰智库认为，2020年下半年以来融资收紧信号的逐步释放，房企将抓紧时机加速融资，一方面积极发行短期融资券，借新还旧；另一方面也为后续经营活动进行资金储备。

值得一提的是，尽管下半年调控收紧，上半年流动性充足情况下爆发的债券票面利率“下调潮”或有持续的可能。

国金证券研报显示，受债券市场融资环境宽松的影响，多只债券在回售时选择下调票面利率，截至2020年5月，发行人在债券进入回售期时选择下调票面利率共有480次。
其中，回售下调票面债券的行业中，房地产行业占比达9.38%，位列各行业第二位，仅次于城投平台。

包括万科、华夏幸福、金融街等多家房企在进入回售期时选择了下调票面利率。

国金证券固收首席分析师周岳分析，发行人下调票面利率的原因是债券市场融资环境整体向好，债券发行时票面利率大幅高于当时同类型债券融资利率，发行人出于降低融资成本考虑下调票面利率。

“发行人主体资质较好，现金流较为充裕，发行人为降低杠杆率大幅降低票面利率以促使投资人行使回售权，减少有息负债。
”周岳表示。
事实上，“17万科01”在票面利率由4.5%调整为1.90%后，回售率达99.36%；而票面利率从4.54%调整至2.30%的“17万科02”，最终则仅3张未回售。

不过，也有地产行业资深分析师向记者表示，尽管对地产的融资收紧趋势明显，但下半年大环境若还是偏松的话，“只要企业资质好，房企发的产品下半年也还是有下调利率的可能。
”

8月5日，绿城房地产集团有限公司发布了“15绿城03”票面利率调整的公告，决定下调本期债券票面利率，在债券存续期后2年票面利率从5.16%下调至3.80%。

记者 郑娜 编辑 沈玉洁

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（来源：地产深度报道）