二手房成交量连续3月破万，深圳楼市还将继续火吗？

原创 中原荟CENTALINE CLUB

深圳8月楼市月报已出炉，深圳二手房成交又双叒破万了，为11322套；新房市场成交更是创年内新高，达4076套。

时间悄然而过，转眼迎来了楼市传统旺季“金九银十”的开端。

那么，深圳楼市还将继续“火”吗？

1、二手成交又双叒破万

"715新政”满月有余，新政通过限购升级、限贷升级以及税收加强，来控制需求、打击炒房，保护“内刚需”，但二手成交量仍远高于往年同期，又双叒破万了。

6月二手房网签10594套

7月二手房网签13407套

8月二手房网签11322套

我们在前文《豪横！时隔四年，深圳单月二手房成交再破万》曾提到过，业内普遍认为，深圳二手房成交低于5000套，预示市场低迷；7000套预示市场运行正常，8000套已经超过平均热度，9000套以上则说明楼市已经进入火热状态。

虽然有网签滞后性的影响，但是数据依然高得惊人。

“715新政”后两周，成交量骤减，带看量直接腰斩，难以想象，如果没有颁布新政的话，深圳楼市会不会“热”破1.5万套，直冲2万套。

由以上的数据可以看到，“715新政”的效果是非常明显的。
那么为什么二手市场成交量依然这么高呢？

“715新政”堵死了投资客，刚需把大部分的房子买走了。

因为，最近的楼市政策趋紧，现在不买以后就会更难买到了；其次，业主报价依然很坚挺，再等下去也不一定会降价；最后，楼市高涨的热情也会传导并带动刚需的加速进场，好房子再不下手便担心会被别人买走。

通过数据，不难发现，刚需主战场龙岗的成交量依然是全市成交量最大的区域。

另外，二手房市场的网签数量下滑还没完全体现出来。
超过一半的购房群体在新政后失去了购房资格，购房名额被限制的情况会在2～3年以后得到“缓解”，将陆续进入市场。
但是从目前的二手房市场来看，买方市场骤减，卖方惜售的情况仍旧会持续存在。

2、新房成交量创年内新高

8月深圳新房住宅成交4076套，环比上升17.2%，成交面积为40.9万平，环比上升17.4%。

8月新房成交量创今年新高，新房住宅供应持续上升，且整体去化表现较好。

新房之所以火热，原因有四：

今年受疫情影响，上半年的供应比往年更少，下半年推盘量会更集中。

8月新增一手住宅预售91.06万，环比上涨69%，预售套数9600套，环比上涨44%。
整个八月的新增预售比深圳上半年的新房供应（9485套）还要多，可见在此期间的新房供应量可谓呈“井喷”之势。
（相关阅读《刚需大礼包：深圳新房供应井喷》）

以下，是今年9月潜在计划入市项目：

进入传统“金九银十”的销售季节，房企会准备充足房源带动销售量增加。

就在今天，恒大宣布，自9月7日起至10月8日，“恒大全国楼盘全线7折”。

4月份为减轻房企的资金压力，深圳市政府放宽了预售审批的条件，这有利于新盘加快入市。
而八九月的新盘扎堆入市，与之前深圳市府的放宽不无相关。

深圳在715新政后，房企担忧未来销售会受到更大影响，近期加快推货。

3、楼市政策趋紧

相比上半年的楼市宽松政策，下半年的楼市政策则趋紧。
以下，是最近两个月的相关政策与会议：

715新政

深八条

724房地产座谈会

坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段

725新政

莞九条

820重点房产企业座谈会

研究进一步落实房地产有效机制

826房地产工作会商会

落实城市主体责任，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标

除此之外，还有针对房企融资的“三条红线”，这条央妈既不承认也不否认的传闻，也释放了楼市政策在房企端收紧的信号。

随着近期房地产金融监管不断加强以及部分热点城市调控加码，政策效果将逐渐显现。
值得一提的是，调控的方式正在从过往以行政手段为主慢慢过度到以经济手段为主，预计接下来房地产市场或将逐步趋稳。

4、小 结

新房市场方面，由于疫情的原因，大部分房企更关注下半年的时点，会把销售任务前置，抓紧入市周期，将任务集中在9-10月，避免年末冲刺。
所以预计今年的“金九银十”活跃度也会相应提高。

二手市场方面，从供需来看，由于业主惜售，深圳的库存有所降低。
除此之外，在今年8月28日，住建局局长张学凡的发言：未来深圳的住房比例是6:4，即深圳60%的市民住进政府保障房，住房保障体系的建设和房地产调控一样重要。
（相关阅读《深圳住建局发话打造“深圳版新加坡”，能解决刚需之痛吗？》），保障房的增加或许会影响深圳人的住房选择，从而影响到二手房的流通和涨跌。
接下来二手市场大概率会呈“量跌价稳”的状态。

总体而言，新房市场尽管一直有新房拿预售，但有限供应量一直没有缓解市场强劲的需求，同时新政后新房购买方式也发生了变化，“积分+摇号”这种方式使得新房市场的竞争更加激烈。

与此同时，部分客户也进入观望期，当下急需购买二手房的置业者在某些非热点区域可以挑选相对优质、学位相对较好的房源。
如果有置业需求能遇到自己中意的房源，价格适中可考虑出手。

注：数据来源于中原统计及相关行业机构

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（来源：中原荟）