2500亿的万科H股，值得珍惜

首先要再次声明，小七所有的文章都是对自己投资过程的记录和自己投资理念的分享，所涉及标的不构成任何投资建议，据此买卖，风险自负。

截至今天收盘，万科港股市值2,846亿港币，按今天的港币对人民币汇率0.88折算，折合人民币2,500亿，比海天味业5,460亿市值的一半还要少了200多亿，按照我在《22只持仓股的买卖点》一文中的今年预估EPS3.85元来估算，目前万科港股的PE仅为5.6，股息率为4.7%。

小七目前持有四只地产股，分别是万科、保利、金地和碧桂园，如果要我现在对他们的加仓优先级进行排序，那就是万科H>保利>金地>万科A>碧桂园，目前万科H股对应万科A股折价了23.7%，所以我在配置完足够的深圳打新市值后（每个A股账户深圳市值大于15万），就会开始买入万科H股。

之前在公众号做过预告，我先是在这周一卖了四分之一的万科A股换入万科H股，并在同一天将港股账户的中国交建H股也换成了万科H股，然后今天我开通了实盘周更账户的深港通权限，又卖出了一大半之前作为现金替代品的恒生ETF，买入了1,000股万科H股，经过这一系列操作后，万科H股现在已经成为了我港股账户的第二大持仓，平均持仓成本价就在24.5港币左右。

昨天我在《聊聊地产股的投资价值》一文中提到目前地产股账上囤积了大量的合同负债，截至2020年6月底，万科的合同负债是6,150亿元，如果按照2019年万科10.55%的净利润率来估算，则这6,150亿元合同负债可以对应约650亿归母净利润，当然这里有一个前提假设就是万科未来的净利润率不会出现大幅下跌，这一点需要我们持续跟踪和观察。

更为关键的是，由于万科这几年的销售金额都要大于结算金额，所以合同负债这个利润蓄水池依然在不断膨胀。
除了房地产开发业务以外，万科在物业管理、商业地产、仓储物流等领域也都拥有着非常优质的资产，我这里就不具体分析了，如果把他们拆开分别按照可比公司单独估值，市值总和应该也在1,000亿左右。

小七做投资有一个原则，就是宁要模糊的正确，也不要精确的错误。
想要把万科这家拥有1.8万亿总资产的庞然大物事无巨细的研究清楚是不可能的。
对我来说，现在的万科就是一家年赚400亿净利润，账上有650亿未结算净利润，且未来几年业绩增长无忧，净负债率仅为27%的优质地产股，港股市场现在给他的估值是2,500亿人民币，我觉得很便宜，于是就开始了建仓，而且未来我会越跌越买，就是这样一个非常简单的逻辑。

（来源：小七滚雪球）