(华远地产)还有价值么？？？

没钱买地，没钱还债，连踩三道红线，华远怎么办？
搞债的雷猴
2020-10-23　15:01:00
随着“三道红线”规则在市场上广泛流传，踩红线的房企也陆陆续续浮出水面。
根据2018-2020年中报的数据，华远地产股份有限公司（以下简称“华远地产”）过去3年的三大指标都不合格。
根据“三道红线”的规则，红档企业不得新增有息负债，橙档企业有息负债年增速上限为5%，黄档企业有息负债年增速上限为10%，绿档企业有息负债年增速上限为15%。
按照此规定，华远地产不得新增有息负债。
然而过去三年的财报显示，华远的有息负债年增速已经连续三年大于15%，降负债的任务迫在眉睫。
事与愿违的是，今年以来，华远的融资动作频繁。
据DM整理，华远今年累计发行和提交申请的债券额度已突破百亿。
从今年的中报来看，华远的三道红线的指标也并没有改善多少，其中现金短债比不升反降。
接下来我们来深度分析一下华远的数据。
01
债券融资情况
在岸债券方面：华远的债券由华远地产股份有限公司发行。
目前华发共有8.流通中在岸债券，票息在4.8-7.5。
当前存续87亿元，今年代偿付本息5.51亿元。
今年发行了4笔境内债，规模一共29亿元人民币。
目前看来，华远今年已经无需偿债，其偿债高峰将于2022年到来，待偿付本息为62.41亿。
华远共有2笔流通中美元债，当前存续5美元，票息在8.5-11。
今年无新发美元债，无美元债到期。
02
成交行情
离岸债券行情：目前华远只有2笔美元债，就2019年发行的一笔票息为8.5的美元债而言，其今天的成交收益率为9.4729，净价为99.151。
在岸债券行情：
近三个月来，华远地产流通中在岸债券的历史成交量第一为“20华远地产MTN001”，成交量为15.7亿元。
今年9月份，规模为15亿元的“17华远地产MTN001”遭全额回售。
此前，发行人称拟将本期债券票息上调70BP至6.2%，仍然难阻止投资人集体离场。
华远地产年内还有15亿元“18华远01”、13亿元的“17华远地产MTN002”两只的境内债，以及一只2亿美元债面临回售。
03
评级情况
国际评级：
去年11月，标普下调华远地产的评级至“B”，缘于标普预计未来1至2年该公司的杠杆率将持续高企且有可能恶化。
标普预计华远地产的杠杆率将从2018年的12.8倍上升至13.0至13.5倍，且在2020至2021年将持续处于11.0至12.0倍的高位。
该公司举债扩张的策略可能导致未来1至2年的债务显著上升。
国内评级：今年6月，中诚信给予华远AA评级，展望为稳定。
中诚信认为该公司债务规模增长较快，随着公司土地储备的增加和在建项目的持续推进，公司融资需求不断提升，债务规模快速增长，财务杠杆处于高位。
今年7月，YY评分下调1级。
YY认为为了支持扩张的发展战略，公司近两年来举债频繁，净负债率攀升很快。
04
销售情况以及项目存量
今年以来，华远的销售金额为27.93亿元，销售地域分布在二线城市为主，占比71.64%，销售金额为20.01亿元。
销售金额的前三甲城市为天津、重庆、兰州。
物业类型以住宅为主，占比78.27%。
按照房管局口径，华发股份今年以来的销售金额为27.93亿元，同比下降42.48%，排名145。
按照华远过去5年的销售金额图，我们发现华发的销售金额波动下滑。
其中2018年销售业绩最好，同比增长31.70%；而2019-2020年的销售金额连续两年同比下滑，其中2019年同比下滑48.70%。
华远今年新增土储3.55亿元，全部位于银川市。
从过去五年的拿地金额图可以看出，2016-2018年华远的拿地金额逐年上升，2018年大幅增长，拿地金额为94.96亿元，同比增长269.59%，排名70；2019年略有下降，同比下降8.13%，排名87。
然而今年，华远的拿地金额大幅下降，同比下降93.75%。
据官网信息，自2018年管理层更换以后，公司战略调整为“规模与效益并举”，华远开始大举扩张土储，同时“未来3-5年力争实现500亿”销售目标也刺激着销售业绩的增长。
然而今年以来，华远的扩储脚步急速减缓。
根据2019年年报，华远透露计划土储支出约80亿元，而截至目前，华远的新增土储仅为3.55亿元。
今年的销售业绩也急速下滑。
今年华远是没钱买地了吗？还是为了降负债？
在项目存量方面，华发股份当前还有22个项目在售和待售，集中在二线城市，项目存量前三甲的城市为长沙、天津、重庆。
过去三年半年报显示，华远的存货为每年都在增加，但是增速有所放缓。
05
财务情况
短期负债超百亿，三道红线的指标下降负债的压力很大。
从半年报可以看出，华远上半年一年内到期非流动负债178.88亿元，远大于货币资金76.89亿元，短期还债压力非常大。
从账面上看，华远今年的短期债券已经偿还完成，但是根据第一部分的债券分析可得，华远只是延长了债券的偿还期限，偿债高峰将于2022年到来。
此外，据悉，今年5月，华远地产下属华远置业所持华睿立远39%的股权及债权转让给倾茂地产。
债权对外转出也是降低表内负债的一种方法。
即便华远今年为了降负债做了很多努力，但是从数据上看，三道红线的指标的改善依然十分有限。
上半年净利润同比下滑6.55%，销售商品收到的现金流同比下滑56.34%。
半年报显示，华远地产实现归母净利润1.73亿元，同比下滑6.55%;完成销售签约额50.77亿元，同比下降16.77%；实现销售商品收到的现金流46.89亿，同比下滑56.34%。
过去2年，华远的现金流持续为负，到今年终于转正，其解释为“系本期经营性现金流优化所致”。
优化的主要原因恐怕不在销售业绩；缩减拿地、控制成本或是优化的方法。
没钱买地，没钱还债，“三道红线”承压下债务指标的改善依然遥不可及，华远地产，你该怎么办？免责声明：本资讯由第三方提供，仅供参考。
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