网友提问：
信达地产(600657)
信达财报里的秘密，说一点大家都忽略的。 非常感谢吧里朋友的努力，把信达的项目进展如数家珍般的报告给大家。我们相信信达是低估的，今天我想说说信达财报里的一个小秘密，一个被很多人忽略的点，吧里我没见什么人提及，这是我说信达往自己脸上抹灰的依据。 信达财报预收款，现金十分亮眼，计提减值准备未雨绸缪，这些大家都注意到了。除此之外，还有一项怎么没人提？财务费用！财务费用！财务费用！信达去年的财务费用高达9.23亿。为什么这么高？很多人说信达有息负债多啊，支付的利息高啊。是这样么？先看看其他房企的吧。阳光城1.25亿，华发0.68亿，泰禾7.09亿，这几家毛估负债比信达之多不少，为什么财务费用却底呢？因为房企有一个做账手法，叫做利息资本化，即把利息分摊到项目的成本里，这是公允的方法，合情合理！！！但信达只处理了一部分，很大一部分直接算作财务费用！后果是什么？？后果就是压缩了当期净利润！！所以如果信达愿意，去年的业绩可以做出至少16亿净利，只需在财务费用上做文章即可。信达不这么做，也给以后的利润释放留足了空间！！ 好事的朋友可以统计下，房企里有谁比信达的财务费用还高？？即使保守如万科也不过20亿，信达两倍多，但是有谁算过万科的有息负债是信达多少倍！6倍！我在朋友帖子里说过，信达把利润往低了做是奇葩，恨不得往自己脸上抹灰就是因为这点。朋友们看看啊，信达的低估程度可能会超过你现在的想象。爪机打字不易
网友回复
光明顶上等光明：
信达这么做的原因是避嫌。他把所有和中国信达旗下包括南商银行的关联方借款利息全部记做财务费用！换做别家可以全部资本化处理，释放利润空间。。激进的财务扩张，保守的财报处理。服不服？
良心投资：
光明兄我有发觉的，去年我轻微地提过，（信达阿爷爷是财政部才够胆这样做）
执着东方：
别逗了!信达财务费用比其他公司高就高。。。管理水平和万科等一线地产公司差距不是一般大。。好的地产公司拿地到开盘在南方只要8个月。北方是10个月。。信达的差距很大。。慢一年其实等于多吃掉6个点利润!
信达是国企管理方式，，财务费用高是必然!听说过三公消费吗？国企三公费用很严重的!这就是信达十年来跑输其他地产股!但是现在买信达的好处就是风险小。跌也跌不到哪里去了!但是反弹也不会快的!属于乌龟股
良心投资：
利润推迟反应，企所税也推后交钠，余有现金备用发展。
光明顶上等光明：
良心兄厉害~
执着东方：
费用高是信达从拿地到开盘销售的用时比其他公司长导致的!所以很多公司现在讲要快速周转。拿地后立马启动开建。快速上市回款。减少利息开支，同时也回避房地产市场风向改变带来的风险
如果我说的你们看不懂!我也只能哈哈了
光明顶上等光明：
谢谢你顶贴。咋张嘴就来呢，麻烦你去翻翻财报再说好么？顺便帮忙把关联方的利息数贴出来，财报里关于利息资本化有详细的说明，白纸黑字，精确数字。我眼睛累了，谢谢~
光明顶上等光明：
谢谢顶贴，财报里的数字找到了么？？贴出来吧。
执着东方：
不明白的可以对比万科和信达财务报表里。资产周转天数信达平均要比万科多300-400天。。也意味着同样价格拿地，同样价格卖房的话!万科要多赚6%的利润。。能提前1年回款!
执着东方：
你看财务报表里总资产周转天数和库存周转天数吧！对比万科的看看2010年以来平均比万科多多少天!周转天数多就是为什么万科12元净资产。股价可以24元。。每股盈利2块多。。
而信达为什么股价不涨了。。有的人以为自己厉害其实就会看一个净资产和每股收益。。。
其他关键指标根本不会看
执着东方：
天下武功，为快不破!
地产行业里，也通知以快为王!
光明顶上等光明：
继续黑~~信达把从信达资产、中国信达、南商银行以及金谷信托借款产生的利息全部记做了财务费用。我问你信达财报里有没有？？翻到了告诉我具体数字~
光明顶上等光明：
嘿嘿~~你有信达么？？有的话赶紧卖了，去找碧桂园。没有的话带好你的钱出门左转碧桂园。那是你所谓快周转之王，上午拍地下午大机械就能进场干活，无需设计和勘测。。。。顺便告诉你一声，上月必贵远在上海的楼塌了……走前记得把我要的数据贴出来哈~
执着东方：
计费用不管放财务报表里还是放项目上，其实本质上是开支。放财务费用里看起来毛利率好看点而已。放项目里，项目的毛利就明显低于同行了。直白的说这样会让你们这种人也能看出来信达和其他公司的差距了!放财务费用你们就看不明白了。。
懂行的人才会知道看他周转天数!一个简单的道理。周转快一年以为着提前一年拿到销售款。减少利息开支。。
执着东方：
我在这里给你普及知识!如果你能学到哪是你赚了!
其实不管我怎么说，若你坚信信达你就坚守好了。。要说黑信达有必要吗？信达贴吧一共就几个活人。就算你们全割了。庄家也看不上的!
楼主非要小人之心!格局太小。。其实我说的周转天数正是盈利的一大关键。。
光明顶上等光明：
看来你是承认了。利息开支放在财务费用，会直接削减当期净利润，没有丝毫回旋余地的直接扣除。而如果做资本化处理，则会平滑的多，因为理论上你的项目如果销售不好，你也可以把利息往项目成本上摊，不到项目清盘从账面看不出。资本化处理就是房企调解利润的工具，你把万科的17年的总利息算出来全做财务费用，你看他的报表难看不？？净利还能剩多少？你承认这一点我们再来探讨高周转，因为这和利息的处理手法是两码事~承认不？
执着东方：
你太哈哈了，不是一个层次上的。。。算了。。随你吧
金股傳奇：
有些事情看穿不说穿才是真理，有信心会坚持没有信心的自己会走人
星光0123：
信达最高目标是为他老子服务的，而不是为中小散利益考虑的。所以他们不择手段！这么多年股价还比十年前还低，而股本扩大了几倍你还不清醒吧？
光明顶上等光明：
呵呵，你的层次？？给你科普下。房地产开发投入在前，没预售前房企没有回款，但是利息支出却已经产生了。所以房企把部分利息记做项目成本上，做资本化处理，用以后卖掉房子的收入冲抵利息支出。明白？信达除了关联方的借款也做资本化处理，但是跟关联方的借款全部记入财务费用，这是信达财务费用高的原因。未来房子能不能卖掉是存疑的，所以资本化处理是有一定争议的。而财务费用在今年已经把项目的利息去掉了，牺牲的是今年的报表，换来的未来的利润空间。出门碧桂园之前，把我要的数据贴一下，别枉费我教你的东西。
金股傳奇：
这个股票题材已经具备，低于净资产。低于未分利润，低于股换资产价，没有题材比这个好了吧