聊聊地产股的投资价值

今天三大股指全部大跌，前期强势的消费股科技股等继续大幅回调，但地产股表现还行，我重仓的三只地产股最终收盘也上涨了，但今天小七不想聊行情，我还是想多来聊聊地产股的基本面和投资价值。

投资过白酒股的朋友们应该对合同负债（会计准则变更前叫预收账款）这个科目都很熟悉，茅台五粮液这些高端白酒由于供不应求，所以都是先收款后发货，白酒经销商会按照分到的销售配额提前给上市公司打款，于是就形成了合同负债，等上市公司将白酒发货给经销商时，再确认收入，结转利润，同时销掉合同负债，所以我们可以把合同负债看作是利润的蓄水池，东西已经卖出去了，利润结算只是时间问题。

另外值得注意的一点是，白酒股的合同负债会呈现很明显的季节性波动，一般四季度末是全年合同负债的顶点，因为每年的春节是白酒销售的高峰，经销售会提前一两个月打款。
但如果按年来看，白酒股每年末的合同负债金额都是不固定的，并不会逐年增长，详见下图，这主要是因为高端白酒产能有限且周转较快，商品在合同负债这个科目不会停留很久，马上就会结转进收入。

说完白酒，再来说说预收款体量最大的行业——房地产，其实地产和高端白酒一样，是个典型的先收款后发货的行业，只不过这里的货由“白酒”变成了“房子”，提前打款方由“经销商”变成了“购房者”，由于预售制度的存在，一个楼盘从预售到最终交付给购房者，可能会间隔一两年的时间，而在这段时间内，这些提前支付的购房款就都被放在了合同负债这个科目上了，所以我们可以通过一家房企资产负债表上合同负债的大小来看出这家公司已经积累了多少尚未结算的利润。

就拿我自己重仓的三家地产股举例，保利、万科、金地截至今年上半年末账上的合同负债金额分别是3443亿、6150亿和1088亿，那这部分合同负债究竟对应了多少的净利润呢？

我这里就提供一个非常简单粗暴的算法，由于这部分合同负债最终都会被结转到营业收入，所以我就直接拿各家公司的合同负债除以2019年的营业收入，再拿这个比值去乘以各家公司2019年的净利润，得到的数字就是各家公司的合同负债所能对应的大致净利润区间。

打个比方，保利地产的合同负债除以2019年营业收入的比值是1.46，2019年的归母净利润是279亿，那保利的合同负债对应的净利润就是1.46*279=407亿。
当然这是一个非常理想化的模型，主要有两大假设，一是假设这部分预售楼盘的净利润率与2019年结算楼盘的净利润率相同；二是假设保利的营业收入全部来自于房地产开发业务。
所以我们投资地产股，现在最应该关注的就是公司未来的毛利率趋势，如果毛利率不断下降，那合同负债所能对应的净利润价值也会不断走低。

但是，相比白酒股，地产股的合同负债有一大优点就是他的账面余额还在不断上升，以万科为例，合同负债已经从2015年末的2,126亿上涨到了2019年末的5,770亿，今年上半年又进一步上涨到了6,150亿，这主要是因为近几年地产公司每年结算收入的增速都要小于预售款增长的速度，利润蓄水池就会越做越大。

总结一下，目前优质地产股的报表中都蕴藏了数以千亿计的未结算收入，且总量还在不断膨胀中，未来能从中结出多少净利润，主要看各家公司的毛利率水平，小七这几年也跟踪了不下十几家地产公司的各季度财报，最终精挑细选出了保利、万科、金地这三家综合各方面来看，当下最优质的地产股，我在《22只持仓股的买卖点》一文中也已经给出了他们的买卖点，小七坚信优质地产股早晚会迎来估值回归的那一刻，如果他们继续跌，那我未来也会调动更多的资金来加仓，投资到最后拼的都是信念，目前海天味业的市值差不多是万科港股的两倍，没什么好不服的，不服就是加仓，我未来也会继续用仓位来表明我的态度！

（来源：小七滚雪球）