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别幻想了亲，房地产的黄金时代确实是一去不复返了！

2016年12月22日 11:00:52 来源:网友编辑:168炒股学习网阅读：3095人次

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来源：杨国英观察（ID: ygyobs）授权发布

“改革与开放论坛”出品

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导语：

中央经济工作会议定调房地产：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

论坛君好久不写关于房地产方面的文章了，一是因为最近一两个月有更多更重要的财经话题要写，二是早在9月30日各级政府关于房地产调控措施陆续出来后论坛君就认识到中央“这一次是玩真格的”了，大局已定还有什么可写的？前两天中央经济工作会议专门对房地产提出了“长效机制”和“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，我又觉得可以再写写房地产了。

如果说前两个月调控出台的都是具体的措施，主要围绕的就是限购和限贷，那么这一次中央经济工作会议关于房地产业新定位算是非常清晰地给未来的房地产业定下了大的基调和发展路径，即房地产回归商品属性，退出金融投资品属性。打一个不恰当的比方，这个定位使得整个房地产业一夜回到了03年之前（03年8月12日《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，又称18号文件，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一）。

在房地产周期大局已定的情况下，有几个重要的问题必须厘清：1.为什么中央在一二线楼市高歌猛进的阶段突然提出要调控？背景是什么？2.为什么这一次判定中央是玩真格的？3.房地产业未来还会上演反弹，还会出现越调越高的局面吗？4.房地产黄金时代真的结束了吗？

为什么中央在一二线楼市高歌猛进的阶段突然提出要调控？背景是什么？

简单地讲，就是由高房价带来的金融系统风险已经累积到了极致，再不出手调控就有大麻烦了。人民币临近年尾俯冲式的下跌便是资金入虚后制造了天量信用货币的结果。而这只是问题的开始，如果金融风险不通过止住房价猛涨势头来加以控制，后果就是金融危机的全面爆发。

具体地分析，2012年对于中国经济来讲是一个分水岭。前面几次房地产调控，我们都在人民币升值周期中，汇率没有问题，而这次的房地产调控事关整个国家的经济和金融安全，以前的房地产调控各个部委要吵半年才能真动手，这一回房地产调控就在国庆节前后二十天之内所有政策全部铺下去，一下子把市场的流动性彻底打掉，冷却了下来，为什么？事关生死，决策的层级完全不一样。是建立在整个决策层对于2012年之后人民币贬值压力到底是怎么形成这样的内在逻辑高度统一的认识，不是因为美元的升值造成人民币的贬值压力，逻辑是无序的金融信用创造的“洪荒之力”。

2012年之后中国经济就没有再“实”过。金融开始空转，金融开始独自繁荣，开始时是影子银行和银行的影子，到今天是琳琅满目的披着“互联网金融”马甲的财富管理平台和越来越复杂的嵌入式投顾的交易结构。国企不改革，财政不改革，经济当中到处都是软约束主体的条件下，金融自由化单边突进，等于将商品金融系统理论上货币信用创造的无限性释放出来，这就是“洪荒之力”，金融交易性市场创造的无序繁荣。四年过后，到今天你发现终于遇到了你绕不过的坎，就是本国货币定价受到严重冲击。

房地产业未来还会上演反弹行情、还会出现“越调越高”的局面吗？

这取决于中央的决心、地方政府执行调控战略的力度。而目前所有的信号都指向一点，就是中央的调控决心很大，态度就是“不破楼兰终不还”。

5月19日“权威人士”提出要“抑制资产泡沫”，但市场似乎并不买账，至8月份，这个原来房地产销售的淡季竟然出现了地王频出的一出出大戏，摆明了押宝中央不会真调控。9月30日晚，密集而严厉的调控开始陆续登场，一个礼拜的时间，20座热门城市先后出台调控令，我们称之为“房产新政”，这一次终于有人看明白了，这不是地方政府的零敲碎打，是有中央层统一而强有力的调控命令在里面，房产调控至此上升到政治层面，上升到“四大意识”层面。

之前大家之所以还愿意进场交易都是在博弈人心，都是在揣摩场外还有更困难的、资产荒压力更大的交易者要入场接走我手中的筹码，都是在揣摩在全市场与央行对赌的“懦夫困境”的博弈中，先验地认为中央银行一定是最后的胆小者，到最后没有办法一定会释放流动把大家的交易结构都解放出来，所有的交易者都这样想，整个市场弥漫在中央银行狂热信仰的气氛当中。

房地产调控对经济影响大约有6个月的滞后期，那么明年经济增速受到调控影响放缓后央妈会不会再次放水、相关部委会不会再次出台救市措施呢？论坛君从某些渠道获悉，中央和地方政府部署这一轮房产调控应该讲比市场知道调控意图要早了至少三四个月，政府是打有准备的仗。明年的财政政策会接棒房地产，明年防范金融风险是重中之重的大事，从这些方面看，明年房地产调控绝不可能再走回头路。

房地产黄金时代真的结束了吗？

中国房地产的繁荣和发展离不开对于人口和城市化进程的依赖。2012年之前，人口拐点还未来到，城市化进程属于遍地开花的阶段，那些年才是中国房地产业遍地黄金的黄金时代，2012年起人口红利结束，中国房地产进入迅速分化阶段，三四线城市慢慢进入房地产开发的破铜烂铁时代，而一二线城市当中除了个别城市外（比如重庆），全都奔向了超黄金时代，两条线在2015年后进入冰火两重天。

随着今年下半年以来中央调控的不断加码，至12月中央经济工作会议对房地产的重新定位，论坛君可以下结论，房地产业最好的时期真的过去了，房地产黄金时代真的结束了。

那么未来呢？未来的机会在都市圈，这是论坛君一直坚持的一个判断。12月中央经济工作会议在论到房地产的“长效机制”时提到，“落实地方政府责任，增加土地供应，其中二线城市土地供给弹性增加，一线城市鼓励和支持存量土地挖掘”，“特大城市加快疏解部分城市功能，发展轨道交通，带动周边中小城市发展”，思路非常清晰，和论坛君一直以来的分析基本类似。我们可以称之为中国房地产业的“白银时代”。

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